セカンドライフサポート

土地の有効活用についての事例

お客様ケース

【家族構成】
 ご主人、奥様、長男、次男
【お困りごと】
 所有している土地が宅地化により市街化区域となることで、
 将来の相続をどうするべきか、ご本人と奥様よりご相談がありました。
 資産は不動産が100%であり、建物は自宅と作業小屋、貸家が1棟。
 田以外の土地についてはすべて市街化区域にあり、固定資産税は100万円以上の支払いがあります。

対策

【当初の対策】
(1) 土地の自己使用
① 市街化区域の土地に賃貸住宅を2棟建築し、土地の評価を下げて税金対策をしながら、
  将来兄弟が1棟ずつ相続できるようにしました。
  賃貸住宅の建設資金は、土地の一部を売って充て、不足分は借入金としました。
② 市街化区域に所有している畑は、今後の相続時の相続税資金に充てるためそのまま畑として使うことにしました。
③ 自宅敷地を弟の宅地として残しました。

(2) 土地の貸地での利用
① 定期借地で土地を賃貸することにしました。市街化区域の空いている土地を、
 貸地として不動産会社や銀行等に紹介したところ、医療機関から申し出がありました。
② 駐車場として敷地を一括で賃貸し、将来の相続の資金にできるようにしました。

【その後の対策】
(1) 土地の自己使用
① 自宅用地に自宅を建築した。名義は本人と長男にしました。
 建築費は50%を本人の現金で資金とし、50%を長男が融資することとしました。
 長男には、毎年110万円の基礎控除を使い、110万円以内で贈与することにしました。

② 次男も家を建築することにしました。建築資金の住宅取得資金贈与の非課税特例を使って
 親から贈与し、土地は相続で取得することにしました。

結果

【このようになりました】
対策として、土地を「自己利用地」「貸す土地」「売る土地」の3つに分けて検討しました。
ご依頼から1年後、相続対策中にお客様ご本人が脳梗塞により左半身麻痺の介護状態となりました。
老人ホームに入所されたものの、意識があり、話もできる状態だったため、
入所後も打合せを何度も行い、当初の対策が終了しました。

その後、ご本人と長男家族の自宅と弟の家を建てるのに贈与の特例等を使い、将来の相続対策に備えました。
昨年、ご本人が亡くなり相続が発生。相続税の支払いがありましたが、
もし、何も対策していなかった場合の50%の額で済み、税金も土地利用で蓄えたお金で支払いました。
現在も継続して対策させて頂いており、今後は相続登記後に2次相続の対策を行います。

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